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Wegweiser durch das Bauplanungsrecht

Bevor Sie anfangen Ihr Traumhaus zu planen, sollten Sie sich erkundigen, ob und wie das zur Bebauung vorgesehene Grundstück genutzt werden kann. Auskünfte hierzu erhalten Sie bei der zuständigen Planungsbehörde, i. d. R. dem Bauamt der Stadt/Gemeinde oder des Amtes.

Die Frage nach der Bebaubarkeit ist in den bauplanungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt.

Entscheidend für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens ist, in welchem Bereich sich das zu bebauende Grundstück befindet.

Dabei ist ein ggf. vorhandener Flächennutzungsplan (FNP) zu berücksichtigen. Der FNP ist der vorbereitende Bauleitplan der Gemeinde, in dem die bauliche und sonstige Nutzung in ihren Grundzügen dargestellt ist.

Grundsätzlich wird ein Gemeindegebiet in

  • ggf. Bebauungsplangebiet - Bereiche, die durch verbindliche Bauleitpläne (BP, VBP) beplant sind
  • Innenbereich - den so genannten im Zusammenhang bebauten Ortsteil und
  • Außenbereich - die Fläche der Gemeinde, die sich außerhalb dieses im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans befindet

untergliedert.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 BauGB ist ein Vorhaben planungsrechtlich dann zulässig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht; liegt nur ein Aufstellungsbeschluss vor, sind weitere Bedingungen einzuhalten (§ 33 BauGB).

Im Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach der vorhandenen Bebauung der näheren Umgebung. Ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB).

Der Außenbereich soll von Bebauung freigehalten werden - mit Ausnahme der nach § 35 BauGB privilegierten Vorhaben. Ausnahmsweise kann eine Bebauung dennoch zulässig sein, wenn so genannte öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist.