Der Bau-Turbo: Mehr Tempo für den Wohnungsbau bei Wahrung kommunaler Steuerung
Mit Inkrafttreten des Bau-Turbos und dem veröffentlichten Muster-Einführungserlass liegen nun Leitlinien für die Anwendung der neuen Regelungen vor. Ziel ist es, den Wohnungsbau zu beschleunigen und gleichzeitig die kommunale Planungshoheit zu stärken. Auch Städte und Gemeinden haben damit neue Möglichkeiten, dringend benötigten Wohnraum schneller zu schaffen.
Mehr Flexibilität für den Wohnungsbau
Um den Bau neuer Wohnungen zu beschleunigen, stehen Kommunen und Bauherren zusätzliche rechtliche Instrumente zur Verfügung. Diese ermöglichen es, in bestimmten Fällen von bestehenden planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, wenn dadurch neuer Wohnraum geschaffen werden kann. Die verschiedenen Instrumente stehen gleichberechtigt nebeneinander. In der Praxis empfiehlt es sich jedoch, zunächst die weniger weitreichenden Möglichkeiten zu prüfen und erst dann auf umfassendere Ausnahmen zurückzugreifen, wenn diese für die Umsetzung eines Vorhabens erforderlich sind.
Die Gemeinde entscheidet
Ein zentrales Element des Bau-Turbos ist die starke Rolle der Gemeinden. Keine der neuen Erleichterungen kann ohne ihre Zustimmung genutzt werden. Die Gemeinde entscheidet eigenständig, ob sie eine Abweichung von den regulären Planungsverfahren zulässt oder auf einem klassischen Bauleitplanverfahren besteht. Gegenüber früheren Regelungen wird die kommunale Planungshoheit sogar gestärkt. Die Zustimmung kann nicht nur aus rechtlichen Gründen verweigert werden, sondern auch aufgrund eigener städtebaulicher oder planerischer Zielsetzungen. Diese Entscheidung der Gemeinde kann von der Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nicht ersetzt werden. Um unnötige Verzögerungen zu vermeiden, gelten klare Fristen: Äußert sich die Gemeinde innerhalb von drei Monaten nicht zu einem Antrag, gilt ihre Zustimmung als erteilt.
Klare Bedingungen für Investoren
Die Zustimmung der Gemeinde kann an bestimmte Voraussetzungen geknüpft werden. Dadurch entsteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen der öffentlichen Hand und den Zielen privater Investoren. So können Gemeinden beispielsweise verlangen, dass ein Teil der Wohnungen als Sozialwohnungen errichtet wird, notwendige Erschließungsmaßnahmen durch den Vorhabenträger übernommen werden oder Beiträge zur sozialen Infrastruktur geleistet werden. Die konkreten Verpflichtungen können in städtebaulichen Verträgen festgelegt werden.
Neue Möglichkeiten im Außenbereich
Besonders weitreichend sind die neuen Regelungen für den Außenbereich. Sie ermöglichen unter bestimmten Voraussetzungen die Errichtung von Wohngebäuden auch außerhalb bestehender Siedlungsgebiete, ohne dass zuvor ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss. Voraussetzung ist jedoch, dass das Vorhaben in einem räumlichen Zusammenhang mit der vorhandenen Bebauung steht. Als Orientierung in diesem Zusammenhang gilt ein Abstand von höchstens etwa 100 Metern zum bebauten Ortsbereich. Diese Regelung ist ausdrücklich als zeitlich befristetes Experiment angelegt. Sie gilt nur bis Ende des Jahres 2030. Bis zu diesem Zeitpunkt muss die erforderliche Baugenehmigung erteilt worden sein.
Umwelt- und Nachbarschutz bleiben erhalten
Der Bau-Turbo bedeutet keinen Verzicht auf bestehende Schutzstandards. Natur-, Umwelt- und Nachbarschutz gelten weiterhin uneingeschränkt. Wenn ein Vorhaben voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen verursacht, ist weiterhin eine Umweltprüfung erforderlich. Ebenso dürfen Ausnahmen nur zugelassen werden, wenn sie für die Nachbarschaft zumutbar sind. Aspekte wie Lärmschutz, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Wahrung nachbarlicher Belange bleiben wichtige Prüfmaßstäbe.
Klare Aufgabenverteilung im Genehmigungsverfahren
Die Verantwortung im Verfahren ist klar aufgeteilt. Die Gemeinde beurteilt, ob ein Vorhaben mit ihren städtebaulichen Entwicklungszielen vereinbar ist und ob sie die erforderliche Zustimmung erteilen möchte. Die Bauaufsichtsbehörde prüft hingegen alle weiteren rechtlichen Anforderungen. Dazu gehören insbesondere das Bauordnungsrecht sowie Vorgaben des Natur-, Wasser- oder Immissionsschutzrechts. Selbst wenn die Gemeinde zustimmt, kann ein Vorhaben noch abgelehnt werden, wenn andere gesetzliche Anforderungen nicht erfüllt werden.
Das Fazit
Der Bau-Turbo soll den Wohnungsbau deutlich beschleunigen, indem er mehr Flexibilität bei der Anwendung des Planungsrechts ermöglicht. Gleichzeitig bleibt die kommunale Planungshoheit gewahrt: Die Gemeinden behalten die Kontrolle darüber, welche Projekte umgesetzt werden und unter welchen Bedingungen. Umwelt-, Natur- und Nachbarschutz werden weiterhin geprüft. Damit soll ein ausgewogenes Verhältnis zwischen schnellerer Wohnraumschaffung und geordneter städtebaulicher Entwicklung erreicht werden.
Weitere Informationen zum Bau-Turbo auf der Webseite des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen